Slovenský realitný trh prešiel v posledných rokoch turbulentným obdobím. Vysoké úrokové sadzby a ceny, ktoré v mnohých regiónoch narazili na svoj strop, prirodzene nútia investorov zdvihnúť zrak od mapy Slovenska a pozrieť sa k moru či do európskych metropol.
Investovanie do nehnuteľností v zahraničí sa často prezentuje ako „plán B“ alebo cesta k vyšším výnosom. Je to však skutočne také jednoduché, ako to vyzerá na marketingových letákoch? Poďme sa pozrieť na to, čo tento krok reálne obnáša a prečo môže byť investovanie „doma“ v konečnom dôsledku oveľa efektívnejšou stratégiou.
Čo znamená investovanie do nehnuteľností v zahraničí?
Investovanie do nehnuteľností v zahraničí zahŕňa kúpu bytu, domu, apartmánu alebo komerčnej nehnuteľnosti mimo územia Slovenska s vidinou zhodnotenia kapitálu, či príjmu z prenájmu.
Najčastejšie sa investori zameriavajú na:
- Apartmány pri mori s cieľom krátkodobého turistického prenájmu.
- Mestské byty v metropolách na dlhodobý nájom.
- Developerské projekty v predpredaji, ktoré sľubujú zhodnotenie po dokončení.
Zatiaľ čo na papieri vyzerá takáto diverzifikácia ako „zlaté pravidlo“, realita správy majetku na diaľku a neznalosť lokálneho trhu často menia toto rozhodnutie na logistickú nočnú moru.
Realita, o ktorej sa mlčí
Hoci sa investovanie do zahraničia zdá ako atraktívna alternatíva, pre bežného investora prináša bariéry, ktoré môžu z „pasívneho príjmu“ urobiť ďalšie zamestnanie na plný úväzok.
1. Kapitálová priepasť a stopka od bánk
Zabudnite na to, že kúpa apartmánu v Chorvátsku prebieha ako kúpa bytu v Bratislave.
- Slovenská banka Vám nepožičia: Naša banka nevie a nechce zapísať záložné právo na nehnuteľnosť v inom štáte.
- Vysoké vlastné zdroje: Ak nemáte inú nehnuteľnosť na Slovensku, ktorou by ste ručili, v zahraničí od Vás budú bežne žiadať 40 % až 50 % vlastných zdrojov.
- Efektivita kapitálu: Kým na Slovensku Vám na investíciu v hodnote 150 000 € stačí „vreckové“ 30 000 €, v zahraničí musíte mať pripravených reálne 80 000 € až 150 000 € v hotovosti. Pre väčšinu investorov je tak domáca cesta s využitím pákového efektu nepomerne efektívnejšia.
2. Pasca správy: Keď výnos „zožerú“ agentúry
V zahraničí je správa nehnuteľnosti (property management) oveľa nákladnejšia než doma.
- Vysoké provízie: Ak na mieste nežijete, ste odkázaní na agentúry, ktoré si v turistických destináciách bežne účtujú 20 % až 30 % z hrubého nájmu za upratovanie a marketing. To dramaticky okresáva Váš čistý zisk.
- Údržba na diaľku: Bez overených remeselníkov ste vydaní napospas lokálnym cenám, ktoré sú pre zahraničných investorov často úmyselne nadsadené
3. Legislatívna a daňová džungľa
Keď prekročíte hranice, vstupujete do právneho prostredia s úplne inou logikou.
- Transakčné náklady, ktoré bolia: V krajinách ako Španielsko či Taliansko Vás čakajú prevodové dane a poplatky, ktoré tvoria 10 % až 15 % z kúpnej ceny. Tieto peniaze musíte „odpracovať“ rokmi prenájmu, kým sa vôbec dostanete na nulu.
- Ochrana neplatičov: V niektorých krajinách je legislatíva nastavená v prospech nájomníka a proces vysťahovania neplatiča môže trvať roky
Prečo zostáva Slovensko optimálnejšou cestou?
Ukazuje sa, že na dosiahnutie vysokých výnosov nemusíte riešiť jazykovú bariéru, cudzie právo ani riziká spojené s nákupom „mačky vo vreci“.
Výhody investovania s Bosen Invest
- Garantovaný výnos až 10 % p.a.: Dosahujete percentá, ktoré sa v cudzine hľadajú len ťažko, no investujete v známom slovenskom prostredí.
- Skutočná bezstarostnosť: Na rozdiel od apartmánu v Španielsku, pri našom modeli preberáme všetko operatívne riziko, údržbu aj obsadenosť my.
- Dostupnosť kapitálu: Prah vstupu je u nás nepomerne nižší a efektívnejší než nákup nehnuteľnosti v hotovosti za hranicami.
Ktorú cestu si teda vybrať?
Rozhodnutie o vašom kapitáli by malo byť otázkou efektivity a bezpečia.
- Cesta maximálnej istoty (Slovensko): Ak hľadáte predvídateľný výnos bez starostí, domáce riešenia s garantovaným výnosom momentálne víťazia. Je to ideálna voľba pre tých, ktorí chcú maximálne zhodnotenie s minimálnym vstupným kapitálom.
- Cesta diverzifikácie (Zahraničie): Ak je vaším cieľom rozložiť majetok do viacerých mien, odporúčame tak robiť len s overenými partnermi, ktorí za Vás eliminujú administratívnu džungľu.
A aké je naše odporúčanie?
Nenechajte sa zlákať peknými fotkami prímorských apartmánov bez toho, aby ste poznali tvrdú realitu ich správy a financovania. Naším odporúčaním je nevymýšľať zložité konštrukcie v zahraničí, ak ešte nemáte plne vyťažený potenciál domáceho trhu. Investovanie na Slovensku, ak sa uchopí profesionálne a cez moderné investičné modely, ktoré v Bosen Invest realizujeme, je v súčasnosti tou najatraktívnejšou cestou.
Získate tým nielen vysoký výnos na úrovni 10 % p.a., ale predovšetkým svätý pokoj. Nemusíte sa učiť cudzie zákony, platiť drahé zahraničné agentúry ani riskovať kurzové straty. Váš kapitál ostáva v známom a stabilnom prostredí, kde máte veci pod kontrolou. Ak hľadáte optimálny pomer medzi istotou a výnosom, sústreďte sa na slovenské projekty – dokážu byť oveľa efektívnejšie než neisté dobrodružstvo za hranicami.
